Tecnisa tem quatro empreendimentos de R$ 2 bilhões parados à espera de liberação da prefeitura
Fonte: ESTADÃO | Publicado por Coluna do Broadcast
Para serem lançados, prédios residenciais no Jardim das Perdizes aguardam liberação de Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepacs)
A incorporadora paulistana Tecnisa, da família Nigri, tem quatro prédios residenciais prontos para serem lançados, aguardando apenas a liberação de Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepacs) da Operação Urbana Água Branca pela Prefeitura de São Paulo.
A perspectiva é que um novo leilão de Cepacs ocorra até o fim de 2023, permitindo que os lançamentos sejam realizados ao longo de 2024, estimou o presidente da incorporadora, Fernando Tadeu Perez, em entrevista ao Estadão/Broadcast.
“Se os astros se alinharem, o leilão poderá ser na segunda quinzena de novembro”, disse. “O atraso nos aborrece. Temos projetos prontos e aprovados no Jardim das Perdizes, mas não conseguimos lançar por falta de Cepacs.”
O leilão vem sofrendo atrasos consecutivos nos últimos anos por divergência sobre o valor correto dos títulos. A discussão foi movida pela Procuradoria Geral do Município. O desfecho se deu em 2022.
Os Cepacs são os títulos que permitem às incorporadoras erguerem prédios acima dos limites originais de cada bairro. Ou seja: eles viabilizam que um terreno receba torres mais altas, com mais apartamentos. Como o último leilão desses títulos na região aconteceu há muito tempo, em 2015, há uma demanda reprimida dos empresários.
“A notícia (de pedido de um novo leilão pela prefeitura) é positiva para a Tecnisa, pois poderá permitir a retomada dos lançamentos no principal empreendimento da empresa, que é o Jardim das Perdizes”, afirmou o analista de construção civil do Bradesco BBI, Bruno Mendonça, em relatório. “Com os Cepacs, o valor geral dos seus projetos será ampliado devido ao aumento na altura dos edifícios, melhorando a escala.”
A Tecnisa precisa de um total de 250 mil Cepacs para viabilizar o conjunto de lançamentos de curto a longo prazo na região, segundo Perez. Isso representa um investimento de cerca de R$ 250 milhões, que será dividido de forma proporcional com a Hines, incorporadora que é sócia no Jardim dos Perdizes, com uma fatia de 42,5%. A Tecnisa é dona dos outros 57,5%.
A postergação dos lançamentos no Jardim das Perdizes é um drama antigo da Tecnisa e de outras incorporadoras que possuem terrenos na zona oeste, devido ao grande hiato sem a oferta de Cepacs para a região. Além disso, o último leilão não teve sucesso por conta do preço definido pela prefeitura. Apenas 10% dos títulos foram comprados porque os valores foram considerados muito altos na época.
Em 2015, foram ofertados 50 mil títulos residenciais, por R$ 1,5 mil cada, e 8 mil títulos não residenciais, por R$ 1,7 mil cada. Em 2021, o prefeito Ricardo Nunes sancionou a Lei 17.561 reduzindo os preços mínimos dos Cepacs na região em 40%, para R$ 900 o residencial e R$ 1,1 mil o comercial — com a justificativa de garantir a viabilidade dos negócios.
Perez avaliou que os novos valores seguem altos. Mesmo assim, a companhia dará lances nos leilões porque já conta com os terrenos, adquiridos tempos atrás por valores mais baixos que os atuais e que garantem a viabilidade dos projetos programados. “Devemos comprar em duas vezes (neste e em outros leilões) porque se trata de um investimento considerável. Eles ficam guardados e nós usamos à medida em que lançamos os projetos. E ninguém vai lançar tudo ao mesmo tempo”, disse.
O presidente da Tecnisa observou que houve uma melhora significativa das vendas desde o fim do primeiro semestre, devido à recuperação da economia brasileira, com a confirmação do ciclo de queda dos juros. Isso motiva a empresa a seguir com lançamentos.
No quarto trimestre, será feito o lançamento de um residencial de alto padrão com valor geral de vendas (VGV) de 215 milhões na Chácara Flora — que não depende de Cepacs da Operação Urbana Água Branca. O residencial é de alto padrão, com apartamentos de 250 metros quadrados.
Já no Jardim das Perdizes, os quatro empreendimentos sairão em 2024, no ritmo de um por trimestre. Trata-se de estimativa e não uma meta oficial (guidance), a se confirmar de acordo com a evolução do mercado, ponderou Perez. Estes projetos são de médio-alto e alto padrão, com apartamentos que variam de 80 a 300 metros quadrados.